Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise sind unabsehbar. Viele Mieter fürchten, ihre Mieten nicht mehr bezahlen zu können. Arbeitnehmer, die z.B. wegen Kurzarbeit Einkommenseinbußen erleiden, haben Angst vor dem Verlust ihrer Wohnung. Einzelhändler oder Gastronomen erzielen über Nacht keinerlei Einkünfte mehr. Sind die Mieten dennoch weiter geschuldet?
Die Antwort ist: wohl ja; aber: Die Bundesregierung plant einen besonderen Kündigungsschutz.
Mieten bleiben in voller Höhe geschuldet
Eine Minderung der Miete (ggf. auf null) gem. § 536 BGB kommt nicht in Betracht, da die verhängten Regelungen, insbesondere in Form von Betriebsverboten und Ausgangsbeschränkungen, nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhen und damit einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache nicht begründen.
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB besteht in der gegenwärtigen Situation wohl gleichfalls nicht, weil die mietvertragliche Risikoverteilung vor allem bei Gewerberaum das sogenannte Verwendungsrisiko ausschließlich dem Mieter zuweist und die derzeitigen Einschränkungen, so massiv sie vorübergehend auch sind, mit Blick auf die übliche Laufzeit solcher Verträge (derzeit noch) nicht so schwer wiegen, dass unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ein Festhalten an den Bedingungen des Vertrags nicht mehr zumutbar wäre. Dies gilt im besonderen, als die Finanzhilfen und sonstigen Erleichterungen des Bundes und des Freistaats Bayern die wirtschaftlichen Folgen der gegenwärtigen Krise abfedern, was in die Abwägung nach § 313 BGB einzubeziehen ist.
Dementsprechend geht auch die Bundesregierung im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie ausdrücklich davon aus, dass in Bezug auf Mietzahlungen, die infolge der Pandemie zeitweise nicht bezahlt werden können, gleichwohl Schuldnerverzug eintritt. Nicht bezahlte Mieten sind deshalb auch zu verzinsen. Besondere Leistungsverweigerungsrechte aufgrund der Pandemie gelten nicht gegenüber Mietforderungen (Art. 240 § 1 EGBGB der Entwurfsfassung).
Was ist zum Schutz vor Kündigungen geplant?
Normalerweise können Mietverhältnisse bei Zahlungsverzug des Mieters durch den Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden. Das Gesetzesvorhaben sieht demgegenüber vor, dass das Recht des Vermieters zur Kündigung für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt werden soll (zunächst für Zahlungsausfälle vom 01.04.2020 bis 30.06.2020). Voraussetzung ist, dass der Forderungsausfall auf der Pandemie beruht und der Mieter dies glaubhaft machen kann.
Wichtig: Andere Kündigungsrechte, auch eine Kündigung wegen älterer Mietschulden, bleiben durch die Sonderregelung unberührt.
Die Mieten müssen bis 30.06.2020 nachentrichtet sein. Die Bundesregierung kann die Frist bis 30.09.2020 durch Rechtsverordnung verlängern.
Der Bundestag hat dem Gesetz am 25.03.2020 zugestimmt, der Bundesrat befasst sich damit am 27.03.2020. Eine Zustimmung gilt als sicher.